Tours en cluster : le mythe du regroupement vertical
On imagine volontiers qu'un gratte-ciel en attire un autre, puis un troisième, jusqu'à former un quartier d'affaires vertical : une rangée de tours de verre serrées autour d'une station de métro. C'est l'image du cluster, celle qui a longtemps façonné l'imaginaire de la ville verticale.
Les données disponibles sur la France racontent une tout autre histoire. Depuis 2015, les projets d'immeubles d'une cinquantaine de mètres de haut sont devenus un motif récurrent des opérations de requalification urbaine, selon l'étude « Un nouvel urbanisme de la hauteur ? », publiée par metropolitiques.eu. Mais ce retour de la tour ne dessine aucun quartier d'affaires compact. Il se diffuse, ville par ville, sans jamais vraiment se concentrer. Et en Suisse, des voix critiques vont plus loin : elles contestent frontalement l'idée même que l'accumulation de tours serve une densification efficace. Voici ce que montrent réellement les chiffres.
Points clés à retenir
Avant d'entrer dans le détail, voici les constats les plus contre-intuitifs de ce dossier :
- La re-verticalisation résidentielle touche une trentaine de villes françaises, pas un quartier unique.
- La majorité des nouvelles tours françaises mesurent entre 45 et 59 m : une norme basse, loin de l'image d'une skyline de cluster.
- À Paris intra-muros, les tours résidentielles recensées depuis 2014 ne dépassent pas 100 m.
- Le projet Nouvel R, à Paris, a été abandonné avant réalisation.
- Selon des critiques cités par espazium.ch, « la tour n'est pas destinée à la densification ».
Le modèle du cluster vertical : une image qui vient d'ailleurs
Le mot cluster évoque une image précise : plusieurs tours hautes, alignées, formant un quartier d'affaires reconnaissable de loin. C'est une référence culturelle plus qu'une description de ce qui se construit en France aujourd'hui.
Les données disponibles ne documentent aucun exemple abouti de ce type sur le territoire français. À Paris intra-muros, les tours résidentielles recensées depuis 2014 ne dépassent pas 100 m, selon metropolitiques.eu. Le projet Nouvel R, lauréat en 2019 du concours « Inventer Bruneseau », prévoyait une série de tours jusqu'à 180 m dans le 13e arrondissement. Il a été abandonné avant réalisation. À Toulouse, la tour Occitanie, haute de 153 m, ne constitue pas l'amorce d'un regroupement planifié.
| Typologie | Hauteur | Contexte | Statut |
|---|---|---|---|
| Tour résidentielle standard | 45-59 m | majorité des projets récents, une trentaine de villes | livrée ou en construction |
| Tour résidentielle parisienne (depuis 2014) | jusqu'à 100 m | plafond observé intra-muros | – |
| Nouvel R (Bruneseau, Paris 13e) | jusqu'à 180 m | série de tours, lauréat 2019 | abandonné |
| Tour Occitanie (Toulouse) | 153 m | – | – |
Aucune de ces quatre catégories ne correspond à un quartier d'affaires vertical concentré.
Une diffusion à bas bruit plutôt qu'un regroupement : où construit-on vraiment ?
Début 2023, la base de données « Tours » recense, pour la France, 96 tours livrées, 44 en construction et 44 en instruction depuis 2014, selon metropolitiques.eu. Le chiffre impressionne, mais il faut le rapporter à son échelle réelle : la re-verticalisation résidentielle touche une trentaine de villes françaises, pas une poignée de quartiers concentrés.
La répartition géographique confirme la dispersion. Le nombre de projets de tours par métropole, selon la même étude :
- Île-de-France : 59
- Marseille : 29
- Nantes : 18
- Rennes : 17
- Lyon-Villeurbanne : 14
- Strasbourg : 11
Cette dispersion en dit plus qu'il n'y paraît sur la fonction même qu'un cluster est censé remplir. Une tour isolée, bien placée, peut signaler un quartier. Une trentaine de villes qui construisent chacune leurs propres tours de 45 à 59 m, sans concertation entre elles, ne produisent ni repère commun ni skyline lisible. Des critiques suisses, évoquées plus loin, vont jusqu'à questionner la fonction même de repère que ces tours sont censées remplir. La France ne vit donc pas une concentration qui raterait son effet de cluster : elle vit une diffusion qui n'a jamais visé cet effet.
Pourquoi les tours se ressemblent sans se regrouper : le compromis hauteur-rentabilité
Si les tours françaises se ressemblent autant, la majorité d'entre elles mesurant entre 45 et 59 m selon metropolitiques.eu, ce n'est pas un hasard esthétique. Cette fourchette correspond à un compromis entre les contraintes propres aux immeubles de grande hauteur et les attentes de rentabilité des promoteurs. Passé un certain seuil, les contraintes de sécurité augmentent les coûts de construction ; rester juste en dessous permet de limiter la dépense tout en gagnant en surface habitable.
Ce compromis explique pourquoi une hauteur standard existe, mais pas pourquoi elle se regrouperait. Deux promoteurs qui construisent chacun une tour de 50 m dans deux villes différentes répondent à la même contrainte économique, sans jamais se coordonner entre eux. Le résultat est une morphologie homogène répartie sur tout le territoire, pas un ensemble architectural pensé comme un cluster.
Un rythme de construction resté modeste
La phase actuelle de verticalisation reste discrète si on la compare aux années 1955-1975, période où les livraisons annuelles de tours pouvaient atteindre 50 édifices en France, selon metropolitiques.eu. Même à ce pic historique, la construction verticale résidentielle française n'a jamais pris la forme d'un quartier d'affaires compact. La dispersion n'est donc pas un trait récent : elle est structurelle à la manière française de construire en hauteur.
Le contre-argument suisse : la tour est-elle un outil de densification ?
En France, le retour de la tour se présente souvent comme un outil au service de politiques locales de requalification urbaine. En Suisse, à Zurich, des architectes et critiques portent un regard inverse sur cette même typologie : « la tour n'est pas destinée à la densification », selon l'article « Les tours ne sont pas un instrument de densification », publié par espazium.ch.
Ce sont deux contextes différents, une politique urbaine française et une position technique zurichoise, et le second ne s'applique pas tel quel au premier. Mais l'argument suisse mérite d'être posé, parce qu'il interroge directement la logique économique qui sous-tend l'idée de cluster vertical.
Le piège de la surface gagnée
Selon la même source, la quantité d'espace ouvert gagnée par l'accumulation d'étages diminue de façon exponentielle à mesure que le nombre d'étages augmente. Construire plus haut rapporte de moins en moins d'espace libre au sol, étage après étage. L'argument d'efficacité spatiale qui justifie souvent la multiplication des tours s'use donc avec la hauteur elle-même.
Il y a aussi un coût caché. Selon espazium.ch, l'énergie grise des tours, celle consommée pour les construire, peut atteindre un ordre de grandeur comparable à l'énergie utile consommée sur leur durée de vie, selon les hypothèses retenues. Un facteur qui peut peser sur toute stratégie de multiplication de tours, qu'elles soient groupées ou dispersées.
Une capacité démographique disproportionnée
À Zurich, la croissance démographique est estimée entre 5 000 et 10 000 personnes par an, selon espazium.ch. Ce chiffre interroge la capacité réelle des friches résiduelles à absorber cette population via des tours, et relativise l'argument capacitaire souvent avancé pour justifier leur multiplication.
La sociologue Eveline Althaus, de l'ETH-Wohnforum, résume ainsi l'attrait pour cette typologie :
« [...] cet intérêt résulte en premier lieu d'intérêts économiques, mais peut-être aussi d'une envie de créer des îlots d'urbanité. »
Le mot est posé : îlots d'urbanité, soit l'idée même d'un cluster. Mais selon des architectes critiques de cette typologie, cités par espazium.ch, l'accumulation réelle de tours a produit l'effet inverse à Zurich, leur faisant perdre leur rôle de repère et de guide dans le paysage urbain.
Quand le cluster est refusé : les précédents politiques français
La France a connu, à plusieurs reprises, des tentatives de construire plus haut et plus groupé dans le registre résidentiel. La plupart se sont heurtées à une opposition locale, ce qui explique en partie pourquoi aucun cluster vertical résidentiel ne s'est imposé durablement, à la différence de quartiers d'affaires comme La Défense.
En 2006, un référendum organisé par la mairie de Paris s'est soldé par un non à la très grande hauteur, selon metropolitiques.eu. Ce précédent a pesé sur les décennies suivantes : le projet Nouvel R, évoqué plus haut, a subi le même sort, abandonné avant réalisation malgré son ambition de série de tours à Bruneseau.
D'autres villes ont connu des scénarios comparables :
- la tour de la Dame de Staël, à Lille, a été contestée par les riverains,
- un projet à Rennes a été stoppé par une coalition de riverains et d'élus écologistes,
- le projet de l'île Seguin, à Boulogne-Billancourt, a été abandonné.
Reste une question plus large, posée en creux par Hans Weiss, cité par espazium.ch : « Tant que le sol représente un investissement pour une minorité plutôt qu'une base d'existence pour tous, l'aménagement tourne à vide. » Regrouper des tours ou les disperser ne change rien à cette tension de fond : elle porte sur ce que le sol urbain est censé servir, bien avant la question de sa hauteur.
